Đặt cọc là một trong chín biện pháp bảo đảm theo quy định của Bộ Luật Dân sự, khi này, một bên giao tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị cho bên còn lại, để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Các tình huống thường xảy ra việc đặt cọc:
– Đặt cọc trước khi chính thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;
– Đặt cọc để mua bán xe máy, ô tô;
– Đặt cọc trong quá trình thuê nhà, thuê trọ;
– Ngô Quyền đánh quân Nam Hán trên sông Bạch Đằng -> cũng phải đặt cọc.
Năm 2021, vừa chân ướt chân ráo vào TP.HCM để tìm trọ, bắt đầu cuộc sống sinh viên, tôi được tham gia vào giao dịch đặt cọc đầu tiên. Số tiền thuê trọ là 5.000.000 đồng/01 tháng, chủ nhà yêu cầu đặt cọc trước 01 tháng, khi nào trả trọ sẽ được hoàn cọc.
Tuy nhiên 01 năm sau, khi trả trọ, tôi bị chủ nhà trừ gần hết cọc với đủ loại lý do: Tường xuống màu, đồ dùng hao mòn, không báo trước 1 tháng để chủ nhà kiếm người thuê mới,…
Tôi bắt đầu nhận ra, sinh viên đi thuê trọ là một đối tượng cực kỳ yếu thế khi tham gia vào các giao dịch đặt cọc, bởi lẽ, chủ nhà luôn là bên “nắm đằng chuôi”, khi họ vừa là chủ sở hữu nhà trọ, họ vừa nắm giữ khoản tiền đặt cọc.
Tìm hiểu thêm về các quy định liên quan đến đặt cọc, về mặt lý thuyết, việc xử lý khoản tiền đặt cọc thuê trọ, được quy định như sau:
Trường hợp 1, người thuê vi phạm điều khoản để được nhận lại tiền cọc
Đây là trường hợp phù hợp nhất với Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
Nếu hợp đồng quy định rõ các nghĩa vụ như:
- Phải trả lại nhà nguyên trạng;
- Không làm hư hỏng tài sản;
- phải báo trước khi chấm dứt hợp đồng;
Thì khi người thuê vi phạm, việc phát sinh hậu quả là có căn cứ pháp lý.
Không chỉ dừng ở Điều 328, trách nhiệm này còn gắn với:
- Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015: bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu trách nhiệm dân sự;
- Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015: phải bồi thường thiệt hại thực tế phát sinh.
Như vậy, việc chủ nhà giữ tiền cọc trong trường hợp này là có cơ sở pháp lý.
Nhưng vấn đề không nằm ở việc “có được giữ hay không”, mà nằm ở giữ bao nhiêu. Pháp luật dân sự không vận hành theo logic “vi phạm là mất hết”. Ngược lại, nguyên tắc xuyên suốt là bồi thường phải tương xứng với thiệt hại. Một bức tường xuống màu tự nhiên khó có thể coi là thiệt hại do lỗi. Một món đồ hao mòn theo thời gian cũng không mặc nhiên trở thành nghĩa vụ bồi thường. Nếu không chứng minh được thiệt hại cụ thể, thì việc giữ toàn bộ tiền cọc có thể vượt quá phạm vi cho phép của pháp luật.
Nói cách khác, trong trường hợp này, pháp luật cho phép giữ cọc nhưng không cho phép giữ tùy ý.
Trường hợp 2, người thuê không vi phạm bất kỳ điều khoản nào
Đây là trường hợp mà pháp luật quy định rõ ràng nhất, nhưng lại thường gây tranh cãi nhất trong thực tế.
Vẫn theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu hợp đồng được thực hiện đầy đủ, thì tiền cọc phải được trả lại.
Không có ngoại lệ nào được đặt ra nếu không có vi phạm.
Điều này có nghĩa:
- Không vi phạm → không có căn cứ giữ cọc;
- Không có thiệt hại → không có nghĩa vụ bồi thường theo Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015;
- Không có thỏa thuận khác → không thể tự ý đặt ra khoản khấu trừ.
Nhưng thực tế lại vận hành theo một logic khác. Nhiều khoản trừ xuất hiện vào phút cuối: tiền vệ sinh, tiền khấu hao, tiền “xuống cấp”, thậm chí những lý do chưa từng được nhắc đến trong hợp đồng.
Các khoản này thường không dựa trên:
- Thỏa thuận trước (liên quan Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015 về phạt vi phạm);
- Hay chứng minh thiệt hại cụ thể (liên quan Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015).
Vì vậy, về mặt pháp lý, việc giữ tiền cọc trong trường hợp không vi phạm là không có căn cứ. Nhưng vấn đề không nằm ở chỗ đúng hay sai, mà nằm ở khả năng chứng minh. Người thuê thường không có biên bản bàn giao. Không có hình ảnh hiện trạng ban đầu. Không có tài liệu để chứng minh mình đã thực hiện đúng nghĩa vụ. Và khi tranh chấp xảy ra, bên giữ tiền vẫn là bên có lợi thế.
Từ hai trường hợp này, có thể thấy một điểm chung.
Pháp luật không thiếu quy định. Từ Điều 328 về đặt cọc, đến Điều 351, Điều 360, hay Điều 418 về thỏa thuận. Tất cả đều đã tạo thành một khung pháp lý tương đối đầy đủ. Nhưng vấn đề nằm ở chỗ: khung đó không tự vận hành nếu thiếu chứng cứ và sự rõ ràng trong hợp đồng.
Một quy định chỉ có ý nghĩa khi người dân có thể biết trước:
- khi nào mình sẽ mất cọc;
- khi nào mình chắc chắn được nhận lại.
Nếu câu trả lời vẫn phụ thuộc vào “cách hiểu” của từng bên, thì quy định đó vẫn chưa thực sự đi vào cuộc sống.
___________________________________
© Bài viết thuộc bản quyền Hệ thống luật Việt Nam
Tác giả: Bùi Thị Kim Huệ
Tham vấn bởi LS. Lâm Hoàng Quân