Dựa trên các quy định mới nhất của Luật Đất đai năm 2024 và Luật Nhà ở năm 2023, người nước ngoài có quyền nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên khả năng được đứng tên trên Giấy chứng nhận sẽ phụ thuộc vào đối tượng và loại hình tài sản cụ thể.
Để xác định việc sở hữu nhà ở, trước tiên cần làm rõ các khái niệm pháp lý liên quan. Theo Điều 3 Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008:
- “Người nước ngoài” là người không có quốc tịch Việt Nam (khoản 1);
- “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (khoản 3);
- “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài (khoản 4).
Quyền nhận thừa kế nhà ở theo từng đối tượng
1. Đối với người nước ngoài (không có gốc Việt Nam, không kết hôn với công dân Việt Nam)
Theo Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài:
- Được nhận thừa kế nhà ở tại Việt Nam nếu thuộc diện được phép nhập cảnh (điểm c, khoản 1, Điều 17);
- Tuy nhiên, chỉ được sở hữu nhà ở trong các dự án nhà ở thương mại: chung cư, nhà ở riêng lẻ trong dự án (khoản 2, Điều 17);
- Đồng thời phải đảm bảo không vượt quá hạn mức sở hữu (ví dụ: không quá 30% số căn hộ trong một tòa chung cư, nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có quy mô về dân số tương đương một phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 250 căn nhà) theo khoản 1, Điều 19.
2. Đối với người Việt Nam và người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài
Theo quy định của Luật Đất đai 2024:
- Được nhận thừa kế quyền sử dụng đất và nhà ở (khoản 1, Điều 44)
- Nếu đáp ứng điều kiện (ví dụ: còn quốc tịch Việt Nam hoặc thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam) → được đứng tên trên GCN
- Quyền gần như tương đương công dân trong nước (trong phạm vi pháp luật cho phép).
Trong thực tế, không phải mọi trường hợp nhận thừa kế đều được đứng tên. Khi không đủ điều kiện cấp GCN, pháp luật cho phép các phương án xử lý:
- Không được cấp GCN quyền sở hữu: (theo điểm b, khoản 1, Điều 44 Luật Đất đai 2024) chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở và không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Chuyển nhượng để nhận giá trị: (theo điểm b, khoản 3 Điều 22 Luật Nhà ở 2023) Người được thừa kế có thể tặng cho hoặc bán nhà ở này cho tổ chức, cá nhân thuộc trường hợp được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để hưởng giá trị.
- Trường hợp có nhiều người thừa kế: điểm a khoản 3, Điều 22 Luật Nhà ở 2023
- Người đủ điều kiện → được đứng tên GCN
- Người không đủ điều kiện → nhận giá trị tương ứng phần tài sản của mình
___________________________________
© Bài viết thuộc bản quyền Hệ thống luật Việt Nam
Tác giả: Lê Bùi Diễm Quỳnh
Tham vấn bởi LS. Lâm Hoàng Quân